cijene stanova
Foto: Pixabay

Na značajan rast cijena stanova proteklih godina upućuje istraživanje koje je EIZG proveo za Ministarstvo graditeljstva, dok podaci Državnog zavoda za statistiku i pregled oglašenih (traženih) cijena koje je objavio oglasnik Njuškalo pokazuju da se rast nastavio i ove godine.

Prema DZS-u cijene su ove godine narasle 5,6 posto, u Zagrebu 6,4 posto. Prema analizi objavljenih oglasa na Njuškalu, tražene su cijene u cijeloj zemlji u kolovozu bile više za sedam posto u odnosu na isti mjesec prošle godine, odnosno 11 posto u odnosu na kolovoz 2016.

U Zagrebu je rast cijena još veći, devet posto u odnosu na prošlu godinu, odnosno 16 posto u odnosu na 2016. U Dubrovniku je rast upravo drastičan, 20 posto u godinu dana. Tražene cijene su u Splitu narasle 12 posto u godinu, a čak 20 posto u dvije godine.

Subvencije pogurale cijene stanova

Stručnjaci se slažu da je rast cijena posljednjih mjeseci uzrokovala vladina mjera subvencioniranja kredita za mlade, mada za njom ne vlada jagma kao prošle godine. No, u dijelovima zemlje u kojima su državne subvencije najviše, rasta cijena nema ili je daleko manji. Osim toga, cijene rastu i zbog toga što su kamate na štednju male, pa građani ulažu u nekretnine. Računaju da će im cijena narasti ili radi toga da ih iznajmljuju, bilo dnevno turistima tijekom sezone na moru ili tijekom cijele godine u Zagrebu i drugim gradovima, bilo za dugotrajni najam, koji je također značajno poskupio, osobito u sveučilišnim gradovima.

Sve je to podloga za stvaranje opasnih balona barem na dijelovima tržišta.

cijene stanova
Dubravko Ranilović / Izvor: Kastel nekretnina

Dubravko Ranilović, vlasnik Kastel nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, kaže kako realno ipak ne postoji opasnost od balona, barem ne onakvog kakav se dogodio 2008. godine. Ipak poziva na oprez jer je promet i volumen transakcija pao, smanjilo ga je povećanje cijena nekretnina.

“Prošle godine se smanjila potražnja, to više nije održivo, osim u iznimno rijetkim segmentima i moguće je da lokalno ponuda postane prevelika na određenoj mikrolokaciji”, upozorava Ranilović.

Komentirajući subvencije stambenih kredita koje je prošle godine uvela država, Ranilović kaže kako one stvaraju kratkoročnu potražnju koja opet uzrokuje porast cijena, što svakako nije dobro za tržište.

“Ta je mjera isključivo za kreditno sposobne ljude – oni koji odlaze iz Hrvatske uglavnom to nisu. Ljudi koji koriste subvencije većinom nisu novi kupci, već oni koji su namjeravali kupiti stan i sada koriste mjeru da bi bolje prošli. Jasno je i da se efekt subvencija izgubio porastom cijena stanova, iako mjera olakšava mladim ljudima početak recimo radnog života, ali opet naravno samo ako su kreditno sposobni”, kaže Ranilović.

Rast cijena ipak smanjuje potražnju

Napominje da su statistički 2017. godine cijene stanova rasle prosječno pet posto, ali promet nekretninama je opet pao nakon svega dvije godine rasta, kao i ukupni volumen transakcija:

“Zaključujemo da se porastom cijena potražnja opet smanjila. Svakako podržavamo smanjenje stope poreza na promet nekretnina i tendencije daljnjeg smanjenja. Smanjenjem stope bi se svakako povećao broj transakcija jer je taj porez osim kao trošak, svakako i psihološka barijera. Veći promet nekretninama i veća tržišna aktivnost, znači i više posla za mnogo gospodarskih grana.”

cijene stanova
Boro Vujović / Izvor: Opereta

Boro Vujović iz jedne od vodećih zagrebačkih agencija za nekretnine, Operete, kaže za prviplan.hr da se slaže da porast cijena nije doveo do stvaranja balona, ali da bi se on mogao stvoriti. No, ako do krize i dođe, kaže on, ona neće biti tako dramatična kao 2008. i 2009. kada su ljudi dizali kredite na cjelokupne iznose, zaduživali se preko onoga što su mogli plaćati, a sve se još poklopilo i s rastom vrijednosti švicarskog franka i postalo dramatično. Danas su pravila kreditiranja drugačija i ljudi se ne mogu opteretiti tako jako, što su osigurači da eventualna kriza ne eskalira.

S druge strane, ne vjeruje da će doći do daljnjeg rasta cijena.

“Do 2008. i 2009. su sve nekretnine bile skupe, pa se u krizi dogodila diferencijacija cijena. Sad se ponovo diferencijacija smanjila. A kad dođe kriza dobre lokacije i u krizi će zadržati cijene. Može doći do korekcije cijena dijela nekretnina, lošije kvalitete”, smatra Vujović.

Ove godine prenagli skok cijena

Naglašava da je i njih iznenadio prenagli skok cijena. “Po našim podacima cijene su samo ove godine skočile osam do 10 posto.” Razlog za njega su svakako subvencije, ali i niske kamate na štednju u bankama, dok, ističe, kupovina stana u Zagrebu i dugoročni najam osigurava povrat od oko četiri posto na investiciju na godinu.

Ističe međutim i da je cijena gradnje značajno porasla, čak do 30 posto. Vladala je nestašica kamene vune, a radna je snaga velikim dijelom otišla u Njemačku te su građevinari prisiljeni radnike zadržavati većim plaćama, što nužno povećava cijenu novosagrađenih stanova. A tu je naravno i PDV koji je 25%, za razliku od Slovenije i Mađarske koje su uvele nižu stopu za stanove do određene veličine kao socijalnu kategoriju, dodaje.

Na moru je, pak, situacija nešto drugačija. Kako nam je rekao Tonći Pijaca, vlasnik agencije Antenor iz Nina, koji se bavi nekretninama u okolici Zadra, potražnja i prodaja u njegovoj agenciji nije pala prošle godine, već se povećala za 10 do 15 posto. Skočile su i cijene nekretnina, za 10 do 20 posto.

ciejne stanova
Tonći Pijaca / Izvor: Antenor

U priobalju svaki drugi kupac – stranac

Pijaca kaže da je svaki drugi kupac na tom području stranac. Uglavnom se radi o Slovacima, Česima i Slovencima, a za njima slijede Nijemci i Austrijanci. Od drugih 50 posto, barem 30 posto su hrvatski građani koji žive u inozemstvu, a koji kupuju nekretnine “za stare dane”, dok preostalih 20 posto čine hrvatski građani iz unutrašnjosti koji kupuju nekretnine kao ulaganje.

Apartmani u izgradnji prodani su i prije nego se završe, a u porastu je potražnja i za terenima za kuće s bazenima, dok je u samom Zadru prava jagma za terenima za gradnju stanova kojih na tržištu jednostavno nema dovoljno. Pijaca stoga ne predviđa da bi moglo doći do nekog pada cijena, no kaže da su one došle do određenog maksimuma. Ipak, ističe da će se dio iznajmljivača okrenuti dugoročnom najmu ili će morati uložiti u svoje nekretnine, jer neće moći zadržati cijene ako ne žele ostati bez turista.

“Po broju turista smo došli do vrha, dalje nećemo moći jer se Turska i Grčka i Španjolska vraćaju. Kvalitetna ponuda će se iskristalizirati, a slabije će nekretnine za iznajmljivanje ostati bez turista”, zaključuje.

Dodajmo ovome da bi na cijene nekretnina, ali i na privlačnost ulaganja u nekretnine mogle utjecati promjene zakona o paušalnom porezu na dohodak za iznajmljivače, kao i komunalna naknada. Oboje sada jedinice lokalne samouprave imaju mogućnost značajno povećati, ako to žele, a što bi moglo utjecati na to da građani prodaju prazne nekretnine ili da se smanji interes za ulaganje u nekretnine za kratkoročni najam.

Previše je ljudi stavilo sve na jednu kartu, kažu stručnjaci i povećanje poreza, koji je sada jako mali, moglo bi spriječiti stvaranje balona jer će se ljudi drugačije ponašati, odnosno odustat će od najma ako se on više toliko ne isplati. No, to će ovisiti o gradovima i općinama, koje su tek počele s procedurom donošenja pravilnika i vidjet će se hoće li podići porez i učiniti najam manje atraktivnim.

Pročitajte i ovo:
Živnula građevinska industrija, posla na zgradama kao u 2008.
Subvencije za stanove – druga strana medalje