tržište nekretnina
Predstavnici EIZG-a i Ministarstva graditeljstva na predstavljanju studije o tržištu nekretnina / Izvor: EIZG

Prvi put u novijoj povijesti Vlada, odnosno nadležno ministarstvo, naručilo je istraživanje o tržištu nekretnina. Cijene svih nekretnina – stanova, kuća, građevinskog i poljoprivrednog zemljišta, šuma – istražio je zagrebački Ekonomski institut na temelju Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i podataka Porezne uprave o kupoprodajnim transakcijama od 2012. godine do danas.

Studiju “Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.-2017.” predstavili su danas stručnjaci EIZG-a i predstavnici Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja. Studija je pisana na više od 160 stranica, a obuhvaća i procjene vrijednosti nekretnina u svim općinama i gradovima.

>> Osječani za prosječnu godišnju plaću mogu kupiti 10,5 kvadrata stana, Dubrovčani ni 5

Ministarstvo graditeljstva najavilo je da će se ubuduće svake godine objavljivati ovakva analiza. Kao što se ističe i u Studiji, uspostavljen je informacijski sustav tržišta nekretnina, eNekretnine, čiji je dio i Zbirka kupoprodajnih cijena. Zakonom o procijeni vrijednosti nekretnina regulirano je i osnivanje procjeniteljskih povjerenstava koja će svake godine ažurirati analize i lokalnim jedinicama dostavljati mišljenja i preporuke o tržištu nekretnina.

Studija temelj za mjere javnih politika

Trenutno su dostupna 40 izvješća, za 17 županija, 22 velika grada te Grad Zagreb, pa je za izradu ove prve studije EIZG koristio neevaluirane podatke iz sustava eNekretnine. Radi se, dakle, o početnoj studiji koja ima, priznaju i analitičari EIZG-a, dosta manjkavosti, ali prvi put pruža uvid o vrijednosti kupoprodajnih transakcija te o procijenjenim vrijednostima svih nekretnina u Hrvatskoj.

Autori Studije ističu kako ona može poslužiti kao osnovica za donošenje instrumenata i mjera javnih politika, te odluka vezanih za raspolaganje nekretninama svih subjekata u društvu.

tržište nekretnina
Ministar Predrag Štromar na predstavljanju studije o tržištu nekretnina / Izvor: EIZG

Potreba se jednom ovakvom detaljnom analizom nekretnina isticana je i u prethodnim raspravama o uvođenju poreza na nekretnine. Podsjećamo, Vlada je odustala od uvođenja tog poreza za neko vrijeme, a umjesto toga, kao međukorak, odlučila se na izmjene Zakona o komunalnom doprinosu koji jedinicama lokalne samouprave od kolovoza ove godine dopušta veću slobodu u određivanju visine doprinosa.

Zasad se o korištenju rezultata Studije za potrebe uvođenja poreza na nekretnine službeno ne govori. Ministar graditeljstva Pregrad Štromar ističe tek da će Studija građanima omogućiti da saznaju koliko im okvirno vrijede nekretnine te da mogu planirati rješenje stambenog pitanja. Dodaje da će podatke moći koristiti procjenitelji koji rade za sud i gospodarstvo, građevinska industrija te država za bolje planiranje POS-a.

Tržište nekretnina vrijedno oko osam posto BDP-a

Što se tiče kretanja na tržištu nekretnina od 2012. do 2017. godine, ukupna vrijednost transakcija u 2012. godini iznosila je 22,4 milijarde kuna, da bi u 2017. godini dosegnula 27,8 milijardi kuna, odnosno 7,7 posto bruto domaćeg proizvoda (BDP) te godine.

Ostvareno je 536.811 transakcija, pri čemu ih se najveći broj, nešto više od 220 tisuća, odnosi na transakcije poljoprivrednim zemljištem.

Stanovi i apartmani su ostvarili ukupno nešto više od 103 tisuće transakcija, a građevinska zemljišta njih oko 74 tisuće.

Najznačajniji udjel u vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina su imali stanovi, s ukupno oko 35 posto vrijednosti svih ugovorenih transakcija u šest godina.

U kontinentalnoj Hrvatskoj transakcije su se najviše odnosile na poljoprivredno zemljište, u jadranskoj Hrvatskoj na građevinsko, dok su u većim gradovima poput Zagreba, Splita, Rijeke, Osijeka i Dubrovnika dominirale kupoprodaje stanova i apartmana.

Tkalec: Kretanja cijena ukazuju na odumiranje kontinentalne Hrvatske

tržište nekretnina
Marina Taklec, koautorica Studije o tržištu nekretnina / Izvor: EIZG

Dubrovnik je jedina jedinica lokalne samouprave u kojoj je medijalna cijena stana ili apartmana bila viša od 15 tisuća kuna po metru kvadratnom.

Cijena u rasponu od 10 do 15 tisuća kuna zabilježena su u 33 jedinice koje se isključivo nalaze uz Jadransko more, dok su one cijene od pet tisuća kuna i manje uglavnom uočene u ruralnim predjelima te u središnjoj i istočnoj Hrvatskoj.

U velikom broju jedinica lokalne samouprave, naročito u istočnoj Hrvatskoj, zabilježeno je manje od 10 transakcija, što upućuje na nisku ponudu i potražnju za stanovima.

Medijalna cijena građevinskih zemljišta u samo šest jedinica je bilo više od tisuću kuna po kvadratnom metru, i to u Biogradu na moru, Bolu, Dubrovniku, Pučišćima, Smokvici i Splitu. Cijene od 50 kuna i manje po kvadratnom metru zabilježene su u ruralnim predjelima te u središnjoj, sjeverozapadnoj i istočnoj Hrvatskoj.

I poljoprivredno zemljište je bilo najskuplje na Jadranu, a u deset tamošnjih jedinica cijena je bila veća od 100 kuna po četvornom metru.

“Mislim da ova slika zapravo dramatično prikazuje i ekonomsko i demografsko odumiranje istoka Hrvatske, središnje Hrvatske i ovog cijelog kontinentalnog dijela”, izjavila je Marina Tkalec iz EIZG-a na današnjem predstavljanju Studije.

Zaključila je Hrvatskoj ne prijeti puknuće nekretninskog balona, usprkos trendovima uočenim u analizi. “Glavni razlog za to je masovno iseljavanje”, izjavila je Tkalec.